মুম্বাই, বোম্বে হাইকোর্ট রেডি রেকনার (আরআর) হারের উপর ভিত্তি করে মুম্বাইয়ের বান্দ্রায় ইজারা ভাড়া বাড়ানোর মহারাষ্ট্র সরকারের সিদ্ধান্তকে বহাল রেখেছে, এই বলে যে শহরতলটি একটি উচ্চ-সম্পন্ন রিয়েল এস্টেট এলাকা হওয়ায় এটি "স্বেচ্ছাচারী" ছিল না।
বিচারপতি বি পি কোলাবাওয়াল্লা এবং সোমাশেখর সুন্দরেসানের একটি ডিভিশন বেঞ্চ অবশ্য বলেছে, সরকারের সিদ্ধান্ত অনুযায়ী প্রতি পাঁচ বছরে ভাড়া সংশোধন করা যাবে না এবং লিজ চুক্তির পুরো মেয়াদের জন্য একই থাকতে হবে।
আদালত 2006, 2012 এবং 2018 সালের সরকারী রেজোলিউশনকে চ্যালেঞ্জ করে বান্দ্রার বেশ কয়েকটি হাউজিং সোসাইটির দায়ের করা একগুচ্ছ পিটিশনের নিষ্পত্তি করে তাদের দেওয়া দীর্ঘমেয়াদী লিজগুলিতে ভাড়া সংশোধন করে।
আদালত বলেছে যে সমিতিগুলি কার্যত বিনামূল্যে বান্দ্রার প্রধান স্থানে জমির বিশাল অংশ উপভোগ করছে।
"এই ব্যক্তিরা এখন তাদের কাছে সরকারি জমি ইজারা দেওয়ার জন্য যা অর্থ প্রদান করছে তা যদি সত্যিই ভেঙে দেওয়া হয় তবে এটি খুব কমই অত্যধিক হিসাবে বিবেচিত হতে পারে," হাইকোর্ট বলেছিলেন।
এই রেজুলেশনগুলির মাধ্যমে, সরকার প্রদেয় ইজারা ভাড়া নির্ধারণের জন্য RR গ্রহণের নীতিগত সিদ্ধান্ত নেয়।
সমিতিগুলি দাবি করেছে যে রেজুলেশনগুলি অবৈধ ছিল কারণ তারা ইজারা ভাড়া "400 থেকে 1900 গুণ" বৃদ্ধি করতে চেয়েছিল, যাকে তারা অতিরিক্ত বলে অভিহিত করেছিল।
বেঞ্চ অবশ্য উল্লেখ করেছে যে সরকার দ্বারা জমা দেওয়া একটি চার্ট অনুসারে, সংশোধিত লিজ ভাড়ার প্রতি প্রতিটি সমিতির দায় প্রতি মাসে সর্বাধিক 6,000 টাকা এবং কিছু ক্ষেত্রে প্রতি মাসে 2,000 টাকারও কম।
“যখন কেউ এই পরিসংখ্যানগুলিকে বিবেচনায় নেয় এবং বিশেষ করে যে পিটিশন সোসাইটিগুলির সম্পত্তিগুলি বান্দ্রা ব্যান্ডস্ট্যান্ডে অবস্থিত (এটি মুম্বাইয়ের একটি উচ্চ-সম্পন্ন রিয়েল এস্টেট এলাকা) এ অবস্থিত, তখন কেউ এই বৃদ্ধিকে অত্যধিক, চাঁদাবাজি বলতে পারে না। এবং/অথবা স্পষ্টতই স্বেচ্ছাচারী,” হাইকোর্ট বলেছে।
হাইকোর্ট আরও উল্লেখ করেছে যে 1951 সাল থেকে যখন তাদের ইজারা নবায়ন করা হয়েছিল, তখন সমিতিগুলি নির্ধারিত ভাড়া পরিশোধ করে আসছে।
"অর্থের মূল্য এবং মুদ্রাস্ফীতি বিবেচনা করে (এবং যে কোনও সংশোধন কার্যকর করা হয়নি), এটি স্পষ্ট হয়ে ওঠে যে এই ইজারাদাররা 1981 সালে তাদের ইজারা শেষ হওয়ার পরেও 30 বছরের জন্য এই সমস্ত সম্পত্তি কার্যত বিনামূল্যে উপভোগ করেছেন এবং ব্যবহার করেছেন," আদালত। বলেছেন
এই কারণগুলি বিবেচনা করে, বেঞ্চ বলেছে, এটা খুব কমই বলা যায় যে সংশোধিত ভাড়া বৃদ্ধি এতটাই অত্যধিক এবং বা স্পষ্টতই স্বেচ্ছাচারী যে এতে হস্তক্ষেপের প্রয়োজন হবে।
আদালত তার আদেশে বলেছে, "যদি ব্যক্তিরা একটি প্রধান এলাকায় জমির বড় পার্সেল রাখতে চান এবং এই বিলাসিতা উপভোগ করতে চান তবে এটি কেবল ন্যায্য যে তাদের এর জন্য একটি যুক্তিসঙ্গত অর্থ প্রদান করতে হবে যা এখন সংশোধিত পরিমাণ।" .
আদালত বলেছিলেন যে আইনটি বাধ্যতামূলক যে সরকারকে অবশ্যই তার নাগরিকদের সাথে আচরণের ক্ষেত্রে ন্যায্য এবং যুক্তিসঙ্গত হতে হবে, এর অর্থ এই নয় যে সরকারকে অবশ্যই দাতব্য করতে হবে।
"যদিও এটা সত্য যে সরকারের একটি ব্যক্তিগত জমিদার হিসাবে কাজ করা উচিত নয় যেখানে মুনাফা প্রধান উদ্দেশ্য হবে, এটি এখনও তার জমিতে যুক্তিসঙ্গত ফেরত পাওয়ার অধিকারী," হাইকোর্ট বলেছেন৷
আদালত উল্লেখ করেছে যে মুম্বাইয়ের মতো একটি দ্বীপ শহরে জমির সরবরাহ কম এবং যখন কয়েকটি সমিতি এমন একটি সীমিত সংস্থান দখল করে, তখন তাদের কাছ থেকে নেওয়া লিজ ভাড়া তারা যা উপভোগ করে তার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে হবে।
বেঞ্চ অবশ্য উল্লেখ করেছে যে রেজুলেশনগুলিতে ভাড়া সংশোধনের বিধানটি ইজারা চুক্তির বিপরীত হবে এবং সরকারী রেজোলিউশন থেকে সেই ধারাটিকে বাতিল করেছে।
"যেমন ইজারাদাররা, রাষ্ট্রকে ন্যায্যভাবে কাজ করার আহ্বানের আড়ালে, একতরফাভাবে চুক্তিতে একটি পরিবর্তন চাইতে পারে না, তেমনি রাজ্যও ইজারাদারদের সাথে সম্পাদিত চুক্তিটি একতরফাভাবে সংশোধন করতে পারে না," এটি বলে।
বিচারপতি বি পি কোলাবাওয়াল্লা এবং সোমাশেখর সুন্দরেসানের একটি ডিভিশন বেঞ্চ অবশ্য বলেছে, সরকারের সিদ্ধান্ত অনুযায়ী প্রতি পাঁচ বছরে ভাড়া সংশোধন করা যাবে না এবং লিজ চুক্তির পুরো মেয়াদের জন্য একই থাকতে হবে।
আদালত 2006, 2012 এবং 2018 সালের সরকারী রেজোলিউশনকে চ্যালেঞ্জ করে বান্দ্রার বেশ কয়েকটি হাউজিং সোসাইটির দায়ের করা একগুচ্ছ পিটিশনের নিষ্পত্তি করে তাদের দেওয়া দীর্ঘমেয়াদী লিজগুলিতে ভাড়া সংশোধন করে।
আদালত বলেছে যে সমিতিগুলি কার্যত বিনামূল্যে বান্দ্রার প্রধান স্থানে জমির বিশাল অংশ উপভোগ করছে।
"এই ব্যক্তিরা এখন তাদের কাছে সরকারি জমি ইজারা দেওয়ার জন্য যা অর্থ প্রদান করছে তা যদি সত্যিই ভেঙে দেওয়া হয় তবে এটি খুব কমই অত্যধিক হিসাবে বিবেচিত হতে পারে," হাইকোর্ট বলেছিলেন।
এই রেজুলেশনগুলির মাধ্যমে, সরকার প্রদেয় ইজারা ভাড়া নির্ধারণের জন্য RR গ্রহণের নীতিগত সিদ্ধান্ত নেয়।
সমিতিগুলি দাবি করেছে যে রেজুলেশনগুলি অবৈধ ছিল কারণ তারা ইজারা ভাড়া "400 থেকে 1900 গুণ" বৃদ্ধি করতে চেয়েছিল, যাকে তারা অতিরিক্ত বলে অভিহিত করেছিল।
বেঞ্চ অবশ্য উল্লেখ করেছে যে সরকার দ্বারা জমা দেওয়া একটি চার্ট অনুসারে, সংশোধিত লিজ ভাড়ার প্রতি প্রতিটি সমিতির দায় প্রতি মাসে সর্বাধিক 6,000 টাকা এবং কিছু ক্ষেত্রে প্রতি মাসে 2,000 টাকারও কম।
“যখন কেউ এই পরিসংখ্যানগুলিকে বিবেচনায় নেয় এবং বিশেষ করে যে পিটিশন সোসাইটিগুলির সম্পত্তিগুলি বান্দ্রা ব্যান্ডস্ট্যান্ডে অবস্থিত (এটি মুম্বাইয়ের একটি উচ্চ-সম্পন্ন রিয়েল এস্টেট এলাকা) এ অবস্থিত, তখন কেউ এই বৃদ্ধিকে অত্যধিক, চাঁদাবাজি বলতে পারে না। এবং/অথবা স্পষ্টতই স্বেচ্ছাচারী,” হাইকোর্ট বলেছে।
হাইকোর্ট আরও উল্লেখ করেছে যে 1951 সাল থেকে যখন তাদের ইজারা নবায়ন করা হয়েছিল, তখন সমিতিগুলি নির্ধারিত ভাড়া পরিশোধ করে আসছে।
"অর্থের মূল্য এবং মুদ্রাস্ফীতি বিবেচনা করে (এবং যে কোনও সংশোধন কার্যকর করা হয়নি), এটি স্পষ্ট হয়ে ওঠে যে এই ইজারাদাররা 1981 সালে তাদের ইজারা শেষ হওয়ার পরেও 30 বছরের জন্য এই সমস্ত সম্পত্তি কার্যত বিনামূল্যে উপভোগ করেছেন এবং ব্যবহার করেছেন," আদালত। বলেছেন
এই কারণগুলি বিবেচনা করে, বেঞ্চ বলেছে, এটা খুব কমই বলা যায় যে সংশোধিত ভাড়া বৃদ্ধি এতটাই অত্যধিক এবং বা স্পষ্টতই স্বেচ্ছাচারী যে এতে হস্তক্ষেপের প্রয়োজন হবে।
আদালত তার আদেশে বলেছে, "যদি ব্যক্তিরা একটি প্রধান এলাকায় জমির বড় পার্সেল রাখতে চান এবং এই বিলাসিতা উপভোগ করতে চান তবে এটি কেবল ন্যায্য যে তাদের এর জন্য একটি যুক্তিসঙ্গত অর্থ প্রদান করতে হবে যা এখন সংশোধিত পরিমাণ।" .
আদালত বলেছিলেন যে আইনটি বাধ্যতামূলক যে সরকারকে অবশ্যই তার নাগরিকদের সাথে আচরণের ক্ষেত্রে ন্যায্য এবং যুক্তিসঙ্গত হতে হবে, এর অর্থ এই নয় যে সরকারকে অবশ্যই দাতব্য করতে হবে।
"যদিও এটা সত্য যে সরকারের একটি ব্যক্তিগত জমিদার হিসাবে কাজ করা উচিত নয় যেখানে মুনাফা প্রধান উদ্দেশ্য হবে, এটি এখনও তার জমিতে যুক্তিসঙ্গত ফেরত পাওয়ার অধিকারী," হাইকোর্ট বলেছেন৷
আদালত উল্লেখ করেছে যে মুম্বাইয়ের মতো একটি দ্বীপ শহরে জমির সরবরাহ কম এবং যখন কয়েকটি সমিতি এমন একটি সীমিত সংস্থান দখল করে, তখন তাদের কাছ থেকে নেওয়া লিজ ভাড়া তারা যা উপভোগ করে তার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে হবে।
বেঞ্চ অবশ্য উল্লেখ করেছে যে রেজুলেশনগুলিতে ভাড়া সংশোধনের বিধানটি ইজারা চুক্তির বিপরীত হবে এবং সরকারী রেজোলিউশন থেকে সেই ধারাটিকে বাতিল করেছে।
"যেমন ইজারাদাররা, রাষ্ট্রকে ন্যায্যভাবে কাজ করার আহ্বানের আড়ালে, একতরফাভাবে চুক্তিতে একটি পরিবর্তন চাইতে পারে না, তেমনি রাজ্যও ইজারাদারদের সাথে সম্পাদিত চুক্তিটি একতরফাভাবে সংশোধন করতে পারে না," এটি বলে।