Mumbai, Das Oberste Gericht von Bombay hat die Entscheidung der Regierung von Maharashtra bestätigt, die Pachtmiete in Mumbais Stadtteil Bandra auf der Grundlage des Ready Reckoner (RR)-Satzsatzes zu erhöhen, und festgestellt, dass dies nicht „willkürlich“ sei, da es sich bei dem Vorort um ein High-End-Immobiliengebiet handele.
Eine Abteilungsbank der Richter BP Colabawalla und Somasekhar Sunderesan sagte jedoch, dass die Miete gemäß den Beschlüssen der Regierung nicht alle fünf Jahre angepasst werden könne und für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags gleich bleiben müsse.
Das Gericht hat eine Reihe von Anträgen mehrerer Wohnungsbaugesellschaften in Bandra abgewiesen, mit denen sie die Regierungsbeschlüsse von 2006, 2012 und 2018 zur Änderung der Miete für ihnen gewährte langfristige Mietverträge angefochten hatten.
Das Gericht sagte, dass die Gesellschaften große Landflächen in der erstklassigen Lage von Bandra praktisch kostenlos nutzen konnten.
„Wenn man wirklich aufschlüsseln würde, was diese Personen jetzt für das an sie verpachtete Regierungsland zahlen, kann man das kaum als übertrieben ansehen“, sagte HC.
Mit diesen Beschlüssen traf die Regierung die politische Entscheidung, die RR einzuführen, um die zu zahlende Miete zu bestimmen.
Die Gesellschaften behaupteten, die Beschlüsse seien rechtswidrig, da sie darauf abzielten, die Miete um das „400- bis 1900-fache“ zu erhöhen, was sie als exorbitant bezeichneten.
Die Bank stellte jedoch fest, dass laut einer von der Regierung vorgelegten Tabelle die Haftung jeder Gesellschaft für die geänderte Miete maximal 6.000 Rupien pro Monat und in einigen Fällen sogar weniger als 2.000 Rupien pro Monat beträgt.
„Wenn man diese Zahlen und insbesondere die Tatsache berücksichtigt, dass sich die Grundstücke der Antragstellergesellschaften in Bandra Bandstand befinden (einem sehr gefragten High-End-Immobiliengebiet in Mumbai), kann man diesen Anstieg kaum als exorbitant oder erpresserisch bezeichnen und/oder offensichtlich willkürlich“, sagte das Oberste Gericht.
Der HC stellte außerdem fest, dass die Gesellschaften seit der Erneuerung ihrer Mietverträge im Jahr 1951 die damals festgelegte Miete zahlten.
„In Anbetracht des Geldwerts und der Inflation (und der Tatsache, dass keine Revision vorgenommen wurde) wird deutlich, dass diese Pächter alle diese Immobilien 30 Jahre lang praktisch kostenlos genossen und genutzt haben, selbst nach Ablauf ihrer Pachtverträge im Jahr 1981“, so das Gericht sagte.
Unter Berücksichtigung dieser Faktoren könne kaum gesagt werden, dass die Erhöhung der geänderten Miete so exorbitant oder offensichtlich willkürlich sei, dass ein Eingreifen erforderlich wäre, so die Richterin.
„Wenn Privatpersonen große Grundstücke in erstklassiger Lage besitzen und diesen Luxus genießen möchten, ist es nur fair, dass sie dafür einen angemessenen Betrag zahlen müssen, der jetzt der geänderte Betrag ist“, heißt es in der Entscheidung des Gerichts .
Das Gericht erklärte, dass das Gesetz zwar vorschreibe, dass die Regierung im Umgang mit ihren Bürgern fair und vernünftig sein müsse, dies jedoch nicht bedeute, dass die Regierung Wohltätigkeitsorganisationen leisten müsse.
„Obwohl es in der Tat stimmt, dass die Regierung nicht wie ein privater Vermieter agieren sollte, bei dem der Profit im Vordergrund steht, hat sie dennoch Anspruch auf eine angemessene Rendite für ihr Land“, sagte HC.
Das Gericht stellte fest, dass Land in einer Inselstadt wie Mumbai knapp ist und wenn nur wenige Gesellschaften eine so begrenzte Ressource nutzen, müssen die ihnen in Rechnung gestellten Pachtzinsen in einem angemessenen Verhältnis zu dem stehen, was sie genießen.
Die Kammer stellte jedoch fest, dass die in den Beschlüssen enthaltene Regelung einer Mietzinsrevision im Widerspruch zum Mietvertrag stünde und strich diese Klausel aus den Regierungsbeschlüssen.
„So wie die Pächter nicht unter dem Vorwand, den Staat zu fairem Verhalten aufzufordern, einseitig eine Änderung des Vertrags verlangen können, kann der Staat auch nicht einseitig den mit den Pächtern geschlossenen Vertrag ändern“, hieß es darin.
Eine Abteilungsbank der Richter BP Colabawalla und Somasekhar Sunderesan sagte jedoch, dass die Miete gemäß den Beschlüssen der Regierung nicht alle fünf Jahre angepasst werden könne und für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags gleich bleiben müsse.
Das Gericht hat eine Reihe von Anträgen mehrerer Wohnungsbaugesellschaften in Bandra abgewiesen, mit denen sie die Regierungsbeschlüsse von 2006, 2012 und 2018 zur Änderung der Miete für ihnen gewährte langfristige Mietverträge angefochten hatten.
Das Gericht sagte, dass die Gesellschaften große Landflächen in der erstklassigen Lage von Bandra praktisch kostenlos nutzen konnten.
„Wenn man wirklich aufschlüsseln würde, was diese Personen jetzt für das an sie verpachtete Regierungsland zahlen, kann man das kaum als übertrieben ansehen“, sagte HC.
Mit diesen Beschlüssen traf die Regierung die politische Entscheidung, die RR einzuführen, um die zu zahlende Miete zu bestimmen.
Die Gesellschaften behaupteten, die Beschlüsse seien rechtswidrig, da sie darauf abzielten, die Miete um das „400- bis 1900-fache“ zu erhöhen, was sie als exorbitant bezeichneten.
Die Bank stellte jedoch fest, dass laut einer von der Regierung vorgelegten Tabelle die Haftung jeder Gesellschaft für die geänderte Miete maximal 6.000 Rupien pro Monat und in einigen Fällen sogar weniger als 2.000 Rupien pro Monat beträgt.
„Wenn man diese Zahlen und insbesondere die Tatsache berücksichtigt, dass sich die Grundstücke der Antragstellergesellschaften in Bandra Bandstand befinden (einem sehr gefragten High-End-Immobiliengebiet in Mumbai), kann man diesen Anstieg kaum als exorbitant oder erpresserisch bezeichnen und/oder offensichtlich willkürlich“, sagte das Oberste Gericht.
Der HC stellte außerdem fest, dass die Gesellschaften seit der Erneuerung ihrer Mietverträge im Jahr 1951 die damals festgelegte Miete zahlten.
„In Anbetracht des Geldwerts und der Inflation (und der Tatsache, dass keine Revision vorgenommen wurde) wird deutlich, dass diese Pächter alle diese Immobilien 30 Jahre lang praktisch kostenlos genossen und genutzt haben, selbst nach Ablauf ihrer Pachtverträge im Jahr 1981“, so das Gericht sagte.
Unter Berücksichtigung dieser Faktoren könne kaum gesagt werden, dass die Erhöhung der geänderten Miete so exorbitant oder offensichtlich willkürlich sei, dass ein Eingreifen erforderlich wäre, so die Richterin.
„Wenn Privatpersonen große Grundstücke in erstklassiger Lage besitzen und diesen Luxus genießen möchten, ist es nur fair, dass sie dafür einen angemessenen Betrag zahlen müssen, der jetzt der geänderte Betrag ist“, heißt es in der Entscheidung des Gerichts .
Das Gericht erklärte, dass das Gesetz zwar vorschreibe, dass die Regierung im Umgang mit ihren Bürgern fair und vernünftig sein müsse, dies jedoch nicht bedeute, dass die Regierung Wohltätigkeitsorganisationen leisten müsse.
„Obwohl es in der Tat stimmt, dass die Regierung nicht wie ein privater Vermieter agieren sollte, bei dem der Profit im Vordergrund steht, hat sie dennoch Anspruch auf eine angemessene Rendite für ihr Land“, sagte HC.
Das Gericht stellte fest, dass Land in einer Inselstadt wie Mumbai knapp ist und wenn nur wenige Gesellschaften eine so begrenzte Ressource nutzen, müssen die ihnen in Rechnung gestellten Pachtzinsen in einem angemessenen Verhältnis zu dem stehen, was sie genießen.
Die Kammer stellte jedoch fest, dass die in den Beschlüssen enthaltene Regelung einer Mietzinsrevision im Widerspruch zum Mietvertrag stünde und strich diese Klausel aus den Regierungsbeschlüssen.
„So wie die Pächter nicht unter dem Vorwand, den Staat zu fairem Verhalten aufzufordern, einseitig eine Änderung des Vertrags verlangen können, kann der Staat auch nicht einseitig den mit den Pächtern geschlossenen Vertrag ändern“, hieß es darin.
