മുംബൈ, റെഡി റെക്കണർ (ആർആർ) നിരക്ക് അടിസ്ഥാനമാക്കി മുംബൈയിലെ ബാന്ദ്രയിലെ പാട്ട വാടക വർധിപ്പിക്കാനുള്ള മഹാരാഷ്ട്ര സർക്കാരിൻ്റെ തീരുമാനം ബോംബെ ഹൈക്കോടതി ശരിവച്ചു, സബർബ് ഉയർന്ന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയായതിനാൽ ഇത് “സ്വേച്ഛാധിഷ്ഠിതമല്ല”.
എന്നാൽ, സർക്കാരിൻ്റെ തീരുമാനങ്ങൾ അനുസരിച്ച് ഓരോ അഞ്ച് വർഷത്തിലും വാടക പുതുക്കി നിശ്ചയിക്കാനാകില്ലെന്നും പാട്ടക്കരാർ കാലാവധി മുഴുവൻ അതേപടി തുടരണമെന്നും ജസ്റ്റിസുമാരായ ബി പി കൊളബാവല്ല, സോമശേഖർ സുന്ദരേശൻ എന്നിവരടങ്ങിയ ഡിവിഷൻ ബെഞ്ച് പറഞ്ഞു.
2006, 2012, 2018 വർഷങ്ങളിലെ സർക്കാർ പ്രമേയങ്ങളെ ചോദ്യം ചെയ്ത് ബാന്ദ്രയിലെ നിരവധി ഹൗസിംഗ് സൊസൈറ്റികൾ നൽകിയ ഹർജികൾ കോടതി തീർപ്പാക്കി.
ബാന്ദ്രയിലെ പ്രധാന സ്ഥലത്ത് സൊസൈറ്റികൾ വലിയൊരു ഭാഗം സൗജന്യമായി അനുഭവിച്ചുവരികയാണെന്ന് കോടതി പറഞ്ഞു.
"സർക്കാർ ഭൂമിക്ക് പാട്ടത്തിന് നൽകിയതിന് ഈ വ്യക്തികൾ ഇപ്പോൾ നൽകുന്ന തുക ശരിക്കും പൊളിച്ചെഴുതുകയാണെങ്കിൽ, അത് അമിതമായി കണക്കാക്കാനാവില്ല," ഹൈക്കോടതി പറഞ്ഞു.
ഈ പ്രമേയങ്ങളിലൂടെ, അടയ്‌ക്കേണ്ട പാട്ട വാടക നിർണ്ണയിക്കാൻ ആർആർ സ്വീകരിക്കാൻ സർക്കാർ നയപരമായ തീരുമാനമെടുത്തു.
പാട്ട വാടക "400 മുതൽ 1900 മടങ്ങ് വരെ" വർദ്ധിപ്പിക്കാൻ ശ്രമിച്ചതിനാൽ പ്രമേയങ്ങൾ നിയമവിരുദ്ധമാണെന്ന് സൊസൈറ്റികൾ അവകാശപ്പെട്ടു, അത് അവർ അമിതമെന്ന് വിളിക്കുന്നു.
എന്നിരുന്നാലും, സർക്കാർ സമർപ്പിച്ച ചാർട്ട് പ്രകാരം, പുതുക്കിയ പാട്ട വാടകയ്ക്ക് ഓരോ സൊസൈറ്റിയുടെയും ബാധ്യത പ്രതിമാസം പരമാവധി 6,000 രൂപയാണെന്നും ചില സന്ദർഭങ്ങളിൽ പ്രതിമാസം 2,000 രൂപയിൽ താഴെയാണെന്നും ബെഞ്ച് ചൂണ്ടിക്കാട്ടി.
"ഈ കണക്കുകൾ കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ, പ്രത്യേകിച്ച് പരാതിക്കാരായ സൊസൈറ്റികളുടെ സ്വത്തുക്കൾ ബാന്ദ്ര ബാൻഡ്‌സ്റ്റാൻഡിൽ (മുംബൈയിലെ ഉയർന്ന നിലവാരമുള്ള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഏരിയ) സ്ഥിതി ചെയ്യുന്നു എന്ന വസ്തുത കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ, ഈ വർദ്ധനവ് അമിതവും കൊള്ളയടിക്കലും എന്ന് വിളിക്കാൻ കഴിയില്ല. കൂടാതെ/അല്ലെങ്കിൽ പ്രകടമായി ഏകപക്ഷീയമാണ്,” ഹൈക്കോടതി പറഞ്ഞു.
1951 മുതൽ അവരുടെ പാട്ടം പുതുക്കിയപ്പോൾ സൊസൈറ്റികൾ നിശ്ചയിച്ച വാടകയാണ് നൽകുന്നതെന്നും ഹൈക്കോടതി ചൂണ്ടിക്കാട്ടി.
പണത്തിൻ്റെയും പണപ്പെരുപ്പത്തിൻ്റെയും മൂല്യം കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ, 1981-ൽ പാട്ടക്കാലാവധി അവസാനിച്ചതിന് ശേഷവും ഈ പാട്ടക്കാർ ഈ വസ്തുവകകളെല്ലാം 30 വർഷത്തേക്ക് സൗജന്യമായി ആസ്വദിക്കുകയും ഉപയോഗിക്കുകയും ചെയ്തിട്ടുണ്ടെന്ന് വ്യക്തമാകും,” കോടതി പറഞ്ഞു. പറഞ്ഞു.
ഈ ഘടകങ്ങൾ കണക്കിലെടുത്ത്, പുതുക്കിയ വാടകയിലെ വർദ്ധനവ് അതിരുകടന്നതും അല്ലെങ്കിൽ പ്രത്യക്ഷത്തിൽ ഏകപക്ഷീയവുമാണെന്ന് പറയാനാവില്ലെന്ന് ബെഞ്ച് പറഞ്ഞു.
“വ്യക്തികൾക്ക് ഒരു പ്രധാന പ്രദേശത്ത് വലിയ ഭൂമി കൈവശം വയ്ക്കാനും ഈ ആഡംബരം ആസ്വദിക്കാനും ആഗ്രഹമുണ്ടെങ്കിൽ, അവർ അതിന് ന്യായമായ തുക നൽകണം, അത് ഇപ്പോൾ പുതുക്കിയ തുകയാണ്,” കോടതി ഉത്തരവിൽ പറഞ്ഞു. .
സർക്കാർ പൗരന്മാരോട് നീതി പുലർത്തണമെന്നും ന്യായമായും പെരുമാറണമെന്നും നിയമം അനുശാസിക്കുന്നുണ്ടെങ്കിലും അതിനർത്ഥം സർക്കാർ ജീവകാരുണ്യ പ്രവർത്തനങ്ങൾ നടത്തണമെന്നല്ലെന്നും കോടതി പറഞ്ഞു.
“ലാഭം പ്രധാന ലക്ഷ്യമായ ഒരു സ്വകാര്യ ഭൂവുടമയായി സർക്കാർ പ്രവർത്തിക്കേണ്ടതില്ല എന്നത് സത്യമാണെങ്കിലും, അതിൻ്റെ ഭൂമിയിൽ ന്യായമായ വരുമാനം ലഭിക്കുന്നതിന് അവർക്ക് ഇപ്പോഴും അർഹതയുണ്ട്,” ഹൈക്കോടതി പറഞ്ഞു.
മുംബൈ പോലുള്ള ഒരു ദ്വീപ് നഗരത്തിൽ ഭൂമിയുടെ ലഭ്യത കുറവാണെന്നും കുറച്ച് സൊസൈറ്റികൾ അത്തരമൊരു പരിമിതമായ വിഭവം കൈവശപ്പെടുത്തുമ്പോൾ, അവരിൽ നിന്ന് ഈടാക്കുന്ന പാട്ട വാടക അവർ ആസ്വദിക്കുന്നതിന് ആനുപാതികമായിരിക്കണമെന്നും കോടതി ചൂണ്ടിക്കാട്ടി.
എന്നാൽ, പ്രമേയങ്ങളിലെ വാടക പുതുക്കി നിശ്ചയിക്കുന്നത് വാടക കരാറിന് വിരുദ്ധമാകുമെന്ന് ചൂണ്ടിക്കാട്ടിയ ബെഞ്ച്, സർക്കാർ പ്രമേയങ്ങളിൽ നിന്ന് ആ വ്യവസ്ഥ റദ്ദാക്കി.
"നീതിയായി പ്രവർത്തിക്കാൻ സംസ്ഥാനത്തോട് ആവശ്യപ്പെടുന്നതിൻ്റെ മറവിൽ പാട്ടക്കാർക്ക് ഏകപക്ഷീയമായി കരാറിൽ മാറ്റം വരുത്താൻ കഴിയാത്തതുപോലെ, പാട്ടക്കാരുമായി ഉണ്ടാക്കിയ കരാർ ഏകപക്ഷീയമായി പരിഷ്ക്കരിക്കാൻ സംസ്ഥാനത്തിന് കഴിയില്ല," അതിൽ പറയുന്നു.
എന്നാൽ, സർക്കാരിൻ്റെ തീരുമാനങ്ങൾ അനുസരിച്ച് ഓരോ അഞ്ച് വർഷത്തിലും വാടക പുതുക്കി നിശ്ചയിക്കാനാകില്ലെന്നും പാട്ടക്കരാർ കാലാവധി മുഴുവൻ അതേപടി തുടരണമെന്നും ജസ്റ്റിസുമാരായ ബി പി കൊളബാവല്ല, സോമശേഖർ സുന്ദരേശൻ എന്നിവരടങ്ങിയ ഡിവിഷൻ ബെഞ്ച് പറഞ്ഞു.
2006, 2012, 2018 വർഷങ്ങളിലെ സർക്കാർ പ്രമേയങ്ങളെ ചോദ്യം ചെയ്ത് ബാന്ദ്രയിലെ നിരവധി ഹൗസിംഗ് സൊസൈറ്റികൾ നൽകിയ ഹർജികൾ കോടതി തീർപ്പാക്കി.
ബാന്ദ്രയിലെ പ്രധാന സ്ഥലത്ത് സൊസൈറ്റികൾ വലിയൊരു ഭാഗം സൗജന്യമായി അനുഭവിച്ചുവരികയാണെന്ന് കോടതി പറഞ്ഞു.
"സർക്കാർ ഭൂമിക്ക് പാട്ടത്തിന് നൽകിയതിന് ഈ വ്യക്തികൾ ഇപ്പോൾ നൽകുന്ന തുക ശരിക്കും പൊളിച്ചെഴുതുകയാണെങ്കിൽ, അത് അമിതമായി കണക്കാക്കാനാവില്ല," ഹൈക്കോടതി പറഞ്ഞു.
ഈ പ്രമേയങ്ങളിലൂടെ, അടയ്‌ക്കേണ്ട പാട്ട വാടക നിർണ്ണയിക്കാൻ ആർആർ സ്വീകരിക്കാൻ സർക്കാർ നയപരമായ തീരുമാനമെടുത്തു.
പാട്ട വാടക "400 മുതൽ 1900 മടങ്ങ് വരെ" വർദ്ധിപ്പിക്കാൻ ശ്രമിച്ചതിനാൽ പ്രമേയങ്ങൾ നിയമവിരുദ്ധമാണെന്ന് സൊസൈറ്റികൾ അവകാശപ്പെട്ടു, അത് അവർ അമിതമെന്ന് വിളിക്കുന്നു.
എന്നിരുന്നാലും, സർക്കാർ സമർപ്പിച്ച ചാർട്ട് പ്രകാരം, പുതുക്കിയ പാട്ട വാടകയ്ക്ക് ഓരോ സൊസൈറ്റിയുടെയും ബാധ്യത പ്രതിമാസം പരമാവധി 6,000 രൂപയാണെന്നും ചില സന്ദർഭങ്ങളിൽ പ്രതിമാസം 2,000 രൂപയിൽ താഴെയാണെന്നും ബെഞ്ച് ചൂണ്ടിക്കാട്ടി.
"ഈ കണക്കുകൾ കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ, പ്രത്യേകിച്ച് പരാതിക്കാരായ സൊസൈറ്റികളുടെ സ്വത്തുക്കൾ ബാന്ദ്ര ബാൻഡ്‌സ്റ്റാൻഡിൽ (മുംബൈയിലെ ഉയർന്ന നിലവാരമുള്ള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഏരിയ) സ്ഥിതി ചെയ്യുന്നു എന്ന വസ്തുത കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ, ഈ വർദ്ധനവ് അമിതവും കൊള്ളയടിക്കലും എന്ന് വിളിക്കാൻ കഴിയില്ല. കൂടാതെ/അല്ലെങ്കിൽ പ്രകടമായി ഏകപക്ഷീയമാണ്,” ഹൈക്കോടതി പറഞ്ഞു.
1951 മുതൽ അവരുടെ പാട്ടം പുതുക്കിയപ്പോൾ സൊസൈറ്റികൾ നിശ്ചയിച്ച വാടകയാണ് നൽകുന്നതെന്നും ഹൈക്കോടതി ചൂണ്ടിക്കാട്ടി.
പണത്തിൻ്റെയും പണപ്പെരുപ്പത്തിൻ്റെയും മൂല്യം കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ, 1981-ൽ പാട്ടക്കാലാവധി അവസാനിച്ചതിന് ശേഷവും ഈ പാട്ടക്കാർ ഈ വസ്തുവകകളെല്ലാം 30 വർഷത്തേക്ക് സൗജന്യമായി ആസ്വദിക്കുകയും ഉപയോഗിക്കുകയും ചെയ്തിട്ടുണ്ടെന്ന് വ്യക്തമാകും,” കോടതി പറഞ്ഞു. പറഞ്ഞു.
ഈ ഘടകങ്ങൾ കണക്കിലെടുത്ത്, പുതുക്കിയ വാടകയിലെ വർദ്ധനവ് അതിരുകടന്നതും അല്ലെങ്കിൽ പ്രത്യക്ഷത്തിൽ ഏകപക്ഷീയവുമാണെന്ന് പറയാനാവില്ലെന്ന് ബെഞ്ച് പറഞ്ഞു.
“വ്യക്തികൾക്ക് ഒരു പ്രധാന പ്രദേശത്ത് വലിയ ഭൂമി കൈവശം വയ്ക്കാനും ഈ ആഡംബരം ആസ്വദിക്കാനും ആഗ്രഹമുണ്ടെങ്കിൽ, അവർ അതിന് ന്യായമായ തുക നൽകണം, അത് ഇപ്പോൾ പുതുക്കിയ തുകയാണ്,” കോടതി ഉത്തരവിൽ പറഞ്ഞു. .
സർക്കാർ പൗരന്മാരോട് നീതി പുലർത്തണമെന്നും ന്യായമായും പെരുമാറണമെന്നും നിയമം അനുശാസിക്കുന്നുണ്ടെങ്കിലും അതിനർത്ഥം സർക്കാർ ജീവകാരുണ്യ പ്രവർത്തനങ്ങൾ നടത്തണമെന്നല്ലെന്നും കോടതി പറഞ്ഞു.
“ലാഭം പ്രധാന ലക്ഷ്യമായ ഒരു സ്വകാര്യ ഭൂവുടമയായി സർക്കാർ പ്രവർത്തിക്കേണ്ടതില്ല എന്നത് സത്യമാണെങ്കിലും, അതിൻ്റെ ഭൂമിയിൽ ന്യായമായ വരുമാനം ലഭിക്കുന്നതിന് അവർക്ക് ഇപ്പോഴും അർഹതയുണ്ട്,” ഹൈക്കോടതി പറഞ്ഞു.
മുംബൈ പോലുള്ള ഒരു ദ്വീപ് നഗരത്തിൽ ഭൂമിയുടെ ലഭ്യത കുറവാണെന്നും കുറച്ച് സൊസൈറ്റികൾ അത്തരമൊരു പരിമിതമായ വിഭവം കൈവശപ്പെടുത്തുമ്പോൾ, അവരിൽ നിന്ന് ഈടാക്കുന്ന പാട്ട വാടക അവർ ആസ്വദിക്കുന്നതിന് ആനുപാതികമായിരിക്കണമെന്നും കോടതി ചൂണ്ടിക്കാട്ടി.
എന്നാൽ, പ്രമേയങ്ങളിലെ വാടക പുതുക്കി നിശ്ചയിക്കുന്നത് വാടക കരാറിന് വിരുദ്ധമാകുമെന്ന് ചൂണ്ടിക്കാട്ടിയ ബെഞ്ച്, സർക്കാർ പ്രമേയങ്ങളിൽ നിന്ന് ആ വ്യവസ്ഥ റദ്ദാക്കി.
"നീതിയായി പ്രവർത്തിക്കാൻ സംസ്ഥാനത്തോട് ആവശ്യപ്പെടുന്നതിൻ്റെ മറവിൽ പാട്ടക്കാർക്ക് ഏകപക്ഷീയമായി കരാറിൽ മാറ്റം വരുത്താൻ കഴിയാത്തതുപോലെ, പാട്ടക്കാരുമായി ഉണ്ടാക്കിയ കരാർ ഏകപക്ഷീയമായി പരിഷ്ക്കരിക്കാൻ സംസ്ഥാനത്തിന് കഴിയില്ല," അതിൽ പറയുന്നു.
