மும்பை, மும்பையின் பாந்த்ராவில் ரெடி ரெக்கனர் (ஆர்ஆர்) விகிதத்தின் அடிப்படையில் குத்தகை வாடகையை அதிகரிப்பதற்கான மகாராஷ்டிர அரசின் முடிவை பம்பாய் உயர் நீதிமன்றம் உறுதி செய்துள்ளது, இது புறநகர்ப் பகுதி உயர்தர ரியல் எஸ்டேட் பகுதி என்பதால் அது “தன்னிச்சையானது” அல்ல.
எவ்வாறாயினும், அரசாங்கத்தின் தீர்மானங்களின்படி ஒவ்வொரு ஐந்து வருடங்களுக்கும் வாடகையை மாற்றியமைக்க முடியாது மற்றும் குத்தகை ஒப்பந்தத்தின் முழு காலத்திற்கும் ஒரே மாதிரியாக இருக்க வேண்டும் என்று நீதிபதிகள் பி பி கொலபவாலா மற்றும் சோமசேகர் சுந்தரேசன் ஆகியோர் அடங்கிய டிவிஷன் பெஞ்ச் கூறியது.
2006, 2012 மற்றும் 2018 ஆம் ஆண்டுகளில் தங்களுக்கு வழங்கப்பட்ட நீண்ட கால குத்தகைக்கான வாடகையை மாற்றியமைக்கும் அரசின் தீர்மானங்களை எதிர்த்து பாந்த்ராவில் உள்ள பல வீட்டு வசதி சங்கங்கள் தாக்கல் செய்த மனுக்களை நீதிமன்றம் தள்ளுபடி செய்தது.
சங்கங்கள் பாந்த்ராவின் பிரதான இடத்தில் பெரும் பகுதி நிலத்தை கிட்டத்தட்ட இலவசமாக அனுபவித்து வருகின்றன என்று நீதிமன்றம் கூறியது.
"இந்த நபர்கள் தங்களுக்கு குத்தகைக்கு விடப்பட்ட அரசாங்க நிலத்திற்கு இப்போது என்ன செலுத்துகிறார்கள் என்பதை ஒருவர் உண்மையில் உடைத்தால், அது மிகைப்படுத்தப்பட்டதாக கருத முடியாது" என்று உயர்நீதிமன்றம் கூறியது.
இந்தத் தீர்மானங்களின் மூலம், செலுத்த வேண்டிய குத்தகை வாடகையை நிர்ணயிக்க RRஐ ஏற்க அரசாங்கம் கொள்கை முடிவு எடுத்தது.
சங்கங்கள் குத்தகை வாடகையை "400 முதல் 1900 மடங்கு வரை" அதிகரிக்க முற்பட்டதால், தீர்மானங்கள் சட்டவிரோதமானது என்று கூறினர், அதை அவர்கள் மிகையானதாக அழைத்தனர்.
எவ்வாறாயினும், அரசாங்கத்தால் சமர்ப்பிக்கப்பட்ட விளக்கப்படத்தின்படி, திருத்தப்பட்ட குத்தகை வாடகைக்கான ஒவ்வொரு சொசைட்டியின் பொறுப்பும் மாதத்திற்கு அதிகபட்சம் ரூ 6,000 மற்றும் சில சந்தர்ப்பங்களில் மாதத்திற்கு ரூ 2,000 க்கும் குறைவாக இருக்கும் என்று பெஞ்ச் குறிப்பிட்டது.
“இந்தப் புள்ளிவிவரங்களை ஒருவர் கவனத்தில் கொள்ளும்போது, குறிப்பாக மனுதாரர் சங்கங்களின் சொத்துக்கள் பாந்த்ரா பேண்ட்ஸ்டாண்டில் (மும்பையில் உள்ள உயர்தர ரியல் எஸ்டேட் பகுதி) அமைந்துள்ளன. மற்றும்/அல்லது வெளிப்படையாக தன்னிச்சையானது,” என்று உயர் நீதிமன்றம் கூறியது.
1951 ஆம் ஆண்டு முதல், அவற்றின் குத்தகைகள் புதுப்பிக்கப்பட்டபோது, சங்கங்கள் நிர்ணயிக்கப்பட்ட வாடகையை செலுத்தி வருகின்றன என்றும் உயர்நீதிமன்றம் குறிப்பிட்டது.
"பணம் மற்றும் பணவீக்கத்தின் மதிப்பைக் கருத்தில் கொண்டு (மற்றும் எந்த திருத்தமும் செய்யப்படவில்லை என்பதும்), இந்த குத்தகைதாரர்கள் 1981 இல் குத்தகை காலாவதியான பிறகும் 30 ஆண்டுகளாக இந்த சொத்துக்கள் அனைத்தையும் கிட்டத்தட்ட இலவசமாக அனுபவித்து பயன்படுத்தினர் என்பது தெளிவாகிறது" என்று நீதிமன்றம் கூறியது. கூறினார்.
இந்தக் காரணிகளைக் கருத்தில் கொண்டு, திருத்தப்பட்ட வாடகையின் அதிகரிப்பு மிகவும் அபரிமிதமானது அல்லது வெளிப்படையாகத் தன்னிச்சையானது, குறுக்கீடு தேவைப்படும் என்று கூற முடியாது என்று பெஞ்ச் கூறியது.
"தனிநபர்கள் ஒரு பிரதான பகுதியில் பெரிய நிலங்களை வைத்திருக்க விரும்பினால், இந்த ஆடம்பரத்தை அனுபவிக்க விரும்பினால், அவர்கள் அதற்கு நியாயமான தொகையை செலுத்த வேண்டும், அது இப்போது திருத்தப்பட்ட தொகையாக இருக்கும்" என்று நீதிமன்றம் தனது உத்தரவில் கூறியது. .
அரசாங்கம் தனது குடிமக்களுடன் நியாயமாகவும் நியாயமாகவும் நடந்து கொள்ள வேண்டும் என்று சட்டம் கட்டளையிட்டாலும், அரசாங்கம் தொண்டு செய்ய வேண்டும் என்று அர்த்தமல்ல என்று நீதிமன்றம் கூறியது.
"அரசாங்கம் ஒரு தனியார் நில உரிமையாளராக செயல்படக் கூடாது என்பது உண்மையாக இருந்தாலும், லாபமே பிரதான நோக்கமாக இருக்கும், அதன் நிலத்தில் நியாயமான வருமானம் பெறுவதற்கு இன்னும் உரிமை உள்ளது" என்று உயர் நீதிமன்றம் கூறியது.
மும்பை போன்ற ஒரு தீவு நகரத்தில் நிலம் பற்றாக்குறையாக இருப்பதாகவும், சில சங்கங்கள் அத்தகைய வரையறுக்கப்பட்ட வளத்தை ஆக்கிரமித்துள்ளபோது, அவர்களிடம் வசூலிக்கப்படும் குத்தகை வாடகை அவர்கள் அனுபவிக்கும் அளவுக்கு இருக்க வேண்டும் என்றும் நீதிமன்றம் குறிப்பிட்டது.
எவ்வாறாயினும், தீர்மானங்களில் வாடகை திருத்தம் வழங்குவது குத்தகை ஒப்பந்தத்திற்கு முரணானது என்று குறிப்பிட்ட பெஞ்ச், அரசாங்க தீர்மானங்களில் இருந்து அந்த ஷரத்தை ரத்து செய்தது.
"குத்தகைதாரர்கள், அரசு நியாயமாக செயல்பட வேண்டும் என்ற போர்வையில், ஒருதலைப்பட்சமாக ஒப்பந்தத்தில் மாற்றத்தை கோர முடியாது, அதே போல் குத்தகைதாரர்களுடன் செய்து கொண்ட ஒப்பந்தத்தை அரசு ஒருதலைப்பட்சமாக மாற்ற முடியாது," என்று அது கூறியது.
எவ்வாறாயினும், அரசாங்கத்தின் தீர்மானங்களின்படி ஒவ்வொரு ஐந்து வருடங்களுக்கும் வாடகையை மாற்றியமைக்க முடியாது மற்றும் குத்தகை ஒப்பந்தத்தின் முழு காலத்திற்கும் ஒரே மாதிரியாக இருக்க வேண்டும் என்று நீதிபதிகள் பி பி கொலபவாலா மற்றும் சோமசேகர் சுந்தரேசன் ஆகியோர் அடங்கிய டிவிஷன் பெஞ்ச் கூறியது.
2006, 2012 மற்றும் 2018 ஆம் ஆண்டுகளில் தங்களுக்கு வழங்கப்பட்ட நீண்ட கால குத்தகைக்கான வாடகையை மாற்றியமைக்கும் அரசின் தீர்மானங்களை எதிர்த்து பாந்த்ராவில் உள்ள பல வீட்டு வசதி சங்கங்கள் தாக்கல் செய்த மனுக்களை நீதிமன்றம் தள்ளுபடி செய்தது.
சங்கங்கள் பாந்த்ராவின் பிரதான இடத்தில் பெரும் பகுதி நிலத்தை கிட்டத்தட்ட இலவசமாக அனுபவித்து வருகின்றன என்று நீதிமன்றம் கூறியது.
"இந்த நபர்கள் தங்களுக்கு குத்தகைக்கு விடப்பட்ட அரசாங்க நிலத்திற்கு இப்போது என்ன செலுத்துகிறார்கள் என்பதை ஒருவர் உண்மையில் உடைத்தால், அது மிகைப்படுத்தப்பட்டதாக கருத முடியாது" என்று உயர்நீதிமன்றம் கூறியது.
இந்தத் தீர்மானங்களின் மூலம், செலுத்த வேண்டிய குத்தகை வாடகையை நிர்ணயிக்க RRஐ ஏற்க அரசாங்கம் கொள்கை முடிவு எடுத்தது.
சங்கங்கள் குத்தகை வாடகையை "400 முதல் 1900 மடங்கு வரை" அதிகரிக்க முற்பட்டதால், தீர்மானங்கள் சட்டவிரோதமானது என்று கூறினர், அதை அவர்கள் மிகையானதாக அழைத்தனர்.
எவ்வாறாயினும், அரசாங்கத்தால் சமர்ப்பிக்கப்பட்ட விளக்கப்படத்தின்படி, திருத்தப்பட்ட குத்தகை வாடகைக்கான ஒவ்வொரு சொசைட்டியின் பொறுப்பும் மாதத்திற்கு அதிகபட்சம் ரூ 6,000 மற்றும் சில சந்தர்ப்பங்களில் மாதத்திற்கு ரூ 2,000 க்கும் குறைவாக இருக்கும் என்று பெஞ்ச் குறிப்பிட்டது.
“இந்தப் புள்ளிவிவரங்களை ஒருவர் கவனத்தில் கொள்ளும்போது, குறிப்பாக மனுதாரர் சங்கங்களின் சொத்துக்கள் பாந்த்ரா பேண்ட்ஸ்டாண்டில் (மும்பையில் உள்ள உயர்தர ரியல் எஸ்டேட் பகுதி) அமைந்துள்ளன. மற்றும்/அல்லது வெளிப்படையாக தன்னிச்சையானது,” என்று உயர் நீதிமன்றம் கூறியது.
1951 ஆம் ஆண்டு முதல், அவற்றின் குத்தகைகள் புதுப்பிக்கப்பட்டபோது, சங்கங்கள் நிர்ணயிக்கப்பட்ட வாடகையை செலுத்தி வருகின்றன என்றும் உயர்நீதிமன்றம் குறிப்பிட்டது.
"பணம் மற்றும் பணவீக்கத்தின் மதிப்பைக் கருத்தில் கொண்டு (மற்றும் எந்த திருத்தமும் செய்யப்படவில்லை என்பதும்), இந்த குத்தகைதாரர்கள் 1981 இல் குத்தகை காலாவதியான பிறகும் 30 ஆண்டுகளாக இந்த சொத்துக்கள் அனைத்தையும் கிட்டத்தட்ட இலவசமாக அனுபவித்து பயன்படுத்தினர் என்பது தெளிவாகிறது" என்று நீதிமன்றம் கூறியது. கூறினார்.
இந்தக் காரணிகளைக் கருத்தில் கொண்டு, திருத்தப்பட்ட வாடகையின் அதிகரிப்பு மிகவும் அபரிமிதமானது அல்லது வெளிப்படையாகத் தன்னிச்சையானது, குறுக்கீடு தேவைப்படும் என்று கூற முடியாது என்று பெஞ்ச் கூறியது.
"தனிநபர்கள் ஒரு பிரதான பகுதியில் பெரிய நிலங்களை வைத்திருக்க விரும்பினால், இந்த ஆடம்பரத்தை அனுபவிக்க விரும்பினால், அவர்கள் அதற்கு நியாயமான தொகையை செலுத்த வேண்டும், அது இப்போது திருத்தப்பட்ட தொகையாக இருக்கும்" என்று நீதிமன்றம் தனது உத்தரவில் கூறியது. .
அரசாங்கம் தனது குடிமக்களுடன் நியாயமாகவும் நியாயமாகவும் நடந்து கொள்ள வேண்டும் என்று சட்டம் கட்டளையிட்டாலும், அரசாங்கம் தொண்டு செய்ய வேண்டும் என்று அர்த்தமல்ல என்று நீதிமன்றம் கூறியது.
"அரசாங்கம் ஒரு தனியார் நில உரிமையாளராக செயல்படக் கூடாது என்பது உண்மையாக இருந்தாலும், லாபமே பிரதான நோக்கமாக இருக்கும், அதன் நிலத்தில் நியாயமான வருமானம் பெறுவதற்கு இன்னும் உரிமை உள்ளது" என்று உயர் நீதிமன்றம் கூறியது.
மும்பை போன்ற ஒரு தீவு நகரத்தில் நிலம் பற்றாக்குறையாக இருப்பதாகவும், சில சங்கங்கள் அத்தகைய வரையறுக்கப்பட்ட வளத்தை ஆக்கிரமித்துள்ளபோது, அவர்களிடம் வசூலிக்கப்படும் குத்தகை வாடகை அவர்கள் அனுபவிக்கும் அளவுக்கு இருக்க வேண்டும் என்றும் நீதிமன்றம் குறிப்பிட்டது.
எவ்வாறாயினும், தீர்மானங்களில் வாடகை திருத்தம் வழங்குவது குத்தகை ஒப்பந்தத்திற்கு முரணானது என்று குறிப்பிட்ட பெஞ்ச், அரசாங்க தீர்மானங்களில் இருந்து அந்த ஷரத்தை ரத்து செய்தது.
"குத்தகைதாரர்கள், அரசு நியாயமாக செயல்பட வேண்டும் என்ற போர்வையில், ஒருதலைப்பட்சமாக ஒப்பந்தத்தில் மாற்றத்தை கோர முடியாது, அதே போல் குத்தகைதாரர்களுடன் செய்து கொண்ட ஒப்பந்தத்தை அரசு ஒருதலைப்பட்சமாக மாற்ற முடியாது," என்று அது கூறியது.