मुंबई, मुंबईच्या वांद्रे येथील रेडी रेकनर (RR) दराच्या आधारे भाडेतत्त्वावर वाढ करण्याचा महाराष्ट्र सरकारचा निर्णय मुंबई उच्च न्यायालयाने कायम ठेवला आहे आणि उपनगर हे उच्च दर्जाचे रिअल इस्टेट क्षेत्र असल्याने ते “मनमानी” नव्हते असे धरून आहे.
न्यायमूर्ती बी पी कोलाबावाला आणि सोमशेखर सुंदरेसन यांच्या खंडपीठाने, तथापि, सरकारच्या ठरावानुसार दर पाच वर्षांनी भाडे सुधारित केले जाऊ शकत नाही आणि लीज कराराच्या संपूर्ण कालावधीसाठी तेच राहावे लागेल, असे सांगितले.
2006, 2012 आणि 2018 च्या सरकारी ठरावांना आव्हान देणाऱ्या वांद्रे येथील अनेक गृहनिर्माण सोसायट्यांनी त्यांना दिलेल्या दीर्घकालीन भाडेपट्ट्यावरील भाडे सुधारित करण्याच्या अनेक याचिकांवर न्यायालयाने निकाल दिला.
कोर्टाने म्हटले आहे की, सोसायट्या वांद्रे येथील प्राइम लोकेशनमध्ये मोठ्या प्रमाणात जमिनीचा आनंद घेत आहेत.
“या व्यक्ती त्यांना भाडेपट्ट्याने दिलेल्या सरकारी जमिनीसाठी आता काय पैसे देत आहेत हे जर खरोखरच खंडित केले असेल तर ते फारच जास्त मानले जाऊ शकत नाही,” हायकोर्ट म्हणाले.
या ठरावांद्वारे, देय भाडेपट्टे भाडे निश्चित करण्यासाठी सरकारने आरआरचा अवलंब करण्याचा धोरणात्मक निर्णय घेतला.
सोसायट्यांनी असा दावा केला आहे की ठराव बेकायदेशीर आहेत कारण त्यांनी भाडेपट्टीचे भाडे 400 ते 1900 पट वाढवण्याचा प्रयत्न केला होता, ज्याला ते अवाजवी म्हणतात.
तथापि, खंडपीठाने नमूद केले की, सरकारने सादर केलेल्या तक्त्यानुसार, सुधारित भाडेपट्टीसाठी प्रत्येक सोसायटीचे दायित्व जास्तीत जास्त 6,000 रुपये प्रति महिना आणि काही प्रकरणांमध्ये 2,000 रुपयांपेक्षा कमी आहे.
“जेव्हा ही आकडेवारी विचारात घेतली जाते आणि विशेषत: याचिकाकर्त्या सोसायट्यांची मालमत्ता वांद्रे बँडस्टँड (मुंबईतील उच्च श्रेणीतील रिअल इस्टेट क्षेत्र) येथे स्थित आहे, तेव्हा कोणीही या वाढीला क्वचितच अतिरेकी, खंडणीखोर म्हणू शकत नाही. आणि/किंवा स्पष्टपणे अनियंत्रित,” उच्च न्यायालयाने सांगितले.
हायकोर्टाने असेही नमूद केले की 1951 पासून, जेव्हा त्यांच्या भाडेपट्ट्याचे नूतनीकरण केले गेले तेव्हा सोसायट्या त्यावेळेस निश्चित केलेले भाडे भरत आहेत.
"पैशाचे मूल्य आणि चलनवाढ (आणि कोणतीही पुनरावृत्ती झाली नाही हे तथ्य) लक्षात घेता, हे स्पष्ट होते की या भाडेकरूंनी 1981 मध्ये लीजची मुदत संपल्यानंतरही 30 वर्षांसाठी या सर्व मालमत्तांचा अक्षरशः विनामूल्य आनंद घेतला आणि वापरला," कोर्टाने म्हणाला.
या बाबींचा विचार करून खंडपीठाने म्हटले की, सुधारित भाडेवाढ इतकी अवाजवी किंवा स्पष्टपणे मनमानी आहे की त्यात हस्तक्षेप करावा लागेल असे म्हणता येणार नाही.
"जर व्यक्तींना एखाद्या प्राइम लोकलमध्ये जमिनीचे मोठे पार्सल ठेवायचे असतील आणि त्यांना या लक्झरीचा आनंद घ्यायचा असेल, तर त्यांना आता सुधारित रक्कम म्हणून वाजवी रक्कम द्यावी लागेल," असे न्यायालयाने आपल्या आदेशात म्हटले आहे. .
सरकारने आपल्या नागरिकांशी व्यवहार करताना न्याय्य आणि वाजवी असणे आवश्यक आहे, असा कायद्याने आदेश दिलेला असला तरी याचा अर्थ सरकारने धर्मादाय करणे आवश्यक नाही, असे न्यायालयाने म्हटले आहे.
"सरकारने खाजगी जमीनमालक म्हणून काम करू नये, जेथे नफा हा मुख्य हेतू असेल हे खरे असले तरी, तरीही ते त्याच्या जमिनीवर वाजवी परतावा मिळण्यास पात्र आहे," हायकोर्ट म्हणाले.
न्यायालयाने नमूद केले की मुंबईसारख्या बेट शहरात जमिनीचा पुरवठा कमी आहे आणि जेव्हा काही सोसायट्या इतके मर्यादित स्त्रोत व्यापतात तेव्हा त्यांच्याकडून आकारले जाणारे भाडे भाडे त्यांना मिळालेल्या आनंदाशी सुसंगत असले पाहिजे.
खंडपीठाने, तथापि, ठरावांमध्ये भाडे सुधारणेची तरतूद भाडेपट्टी कराराच्या विरोधात असल्याचे नमूद केले आणि सरकारी ठरावातील ते कलम रद्द केले.
“जसे भाडेकरू, राज्याला न्याय्यपणे वागण्याचे आवाहन करण्याच्या नावाखाली, करारामध्ये एकतर्फी बदल करू शकत नाहीत, त्याचप्रमाणे राज्य देखील भाडेकरूंसोबत केलेल्या करारामध्ये एकतर्फी सुधारणा करू शकत नाही,” असे त्यात म्हटले आहे.
न्यायमूर्ती बी पी कोलाबावाला आणि सोमशेखर सुंदरेसन यांच्या खंडपीठाने, तथापि, सरकारच्या ठरावानुसार दर पाच वर्षांनी भाडे सुधारित केले जाऊ शकत नाही आणि लीज कराराच्या संपूर्ण कालावधीसाठी तेच राहावे लागेल, असे सांगितले.
2006, 2012 आणि 2018 च्या सरकारी ठरावांना आव्हान देणाऱ्या वांद्रे येथील अनेक गृहनिर्माण सोसायट्यांनी त्यांना दिलेल्या दीर्घकालीन भाडेपट्ट्यावरील भाडे सुधारित करण्याच्या अनेक याचिकांवर न्यायालयाने निकाल दिला.
कोर्टाने म्हटले आहे की, सोसायट्या वांद्रे येथील प्राइम लोकेशनमध्ये मोठ्या प्रमाणात जमिनीचा आनंद घेत आहेत.
“या व्यक्ती त्यांना भाडेपट्ट्याने दिलेल्या सरकारी जमिनीसाठी आता काय पैसे देत आहेत हे जर खरोखरच खंडित केले असेल तर ते फारच जास्त मानले जाऊ शकत नाही,” हायकोर्ट म्हणाले.
या ठरावांद्वारे, देय भाडेपट्टे भाडे निश्चित करण्यासाठी सरकारने आरआरचा अवलंब करण्याचा धोरणात्मक निर्णय घेतला.
सोसायट्यांनी असा दावा केला आहे की ठराव बेकायदेशीर आहेत कारण त्यांनी भाडेपट्टीचे भाडे 400 ते 1900 पट वाढवण्याचा प्रयत्न केला होता, ज्याला ते अवाजवी म्हणतात.
तथापि, खंडपीठाने नमूद केले की, सरकारने सादर केलेल्या तक्त्यानुसार, सुधारित भाडेपट्टीसाठी प्रत्येक सोसायटीचे दायित्व जास्तीत जास्त 6,000 रुपये प्रति महिना आणि काही प्रकरणांमध्ये 2,000 रुपयांपेक्षा कमी आहे.
“जेव्हा ही आकडेवारी विचारात घेतली जाते आणि विशेषत: याचिकाकर्त्या सोसायट्यांची मालमत्ता वांद्रे बँडस्टँड (मुंबईतील उच्च श्रेणीतील रिअल इस्टेट क्षेत्र) येथे स्थित आहे, तेव्हा कोणीही या वाढीला क्वचितच अतिरेकी, खंडणीखोर म्हणू शकत नाही. आणि/किंवा स्पष्टपणे अनियंत्रित,” उच्च न्यायालयाने सांगितले.
हायकोर्टाने असेही नमूद केले की 1951 पासून, जेव्हा त्यांच्या भाडेपट्ट्याचे नूतनीकरण केले गेले तेव्हा सोसायट्या त्यावेळेस निश्चित केलेले भाडे भरत आहेत.
"पैशाचे मूल्य आणि चलनवाढ (आणि कोणतीही पुनरावृत्ती झाली नाही हे तथ्य) लक्षात घेता, हे स्पष्ट होते की या भाडेकरूंनी 1981 मध्ये लीजची मुदत संपल्यानंतरही 30 वर्षांसाठी या सर्व मालमत्तांचा अक्षरशः विनामूल्य आनंद घेतला आणि वापरला," कोर्टाने म्हणाला.
या बाबींचा विचार करून खंडपीठाने म्हटले की, सुधारित भाडेवाढ इतकी अवाजवी किंवा स्पष्टपणे मनमानी आहे की त्यात हस्तक्षेप करावा लागेल असे म्हणता येणार नाही.
"जर व्यक्तींना एखाद्या प्राइम लोकलमध्ये जमिनीचे मोठे पार्सल ठेवायचे असतील आणि त्यांना या लक्झरीचा आनंद घ्यायचा असेल, तर त्यांना आता सुधारित रक्कम म्हणून वाजवी रक्कम द्यावी लागेल," असे न्यायालयाने आपल्या आदेशात म्हटले आहे. .
सरकारने आपल्या नागरिकांशी व्यवहार करताना न्याय्य आणि वाजवी असणे आवश्यक आहे, असा कायद्याने आदेश दिलेला असला तरी याचा अर्थ सरकारने धर्मादाय करणे आवश्यक नाही, असे न्यायालयाने म्हटले आहे.
"सरकारने खाजगी जमीनमालक म्हणून काम करू नये, जेथे नफा हा मुख्य हेतू असेल हे खरे असले तरी, तरीही ते त्याच्या जमिनीवर वाजवी परतावा मिळण्यास पात्र आहे," हायकोर्ट म्हणाले.
न्यायालयाने नमूद केले की मुंबईसारख्या बेट शहरात जमिनीचा पुरवठा कमी आहे आणि जेव्हा काही सोसायट्या इतके मर्यादित स्त्रोत व्यापतात तेव्हा त्यांच्याकडून आकारले जाणारे भाडे भाडे त्यांना मिळालेल्या आनंदाशी सुसंगत असले पाहिजे.
खंडपीठाने, तथापि, ठरावांमध्ये भाडे सुधारणेची तरतूद भाडेपट्टी कराराच्या विरोधात असल्याचे नमूद केले आणि सरकारी ठरावातील ते कलम रद्द केले.
“जसे भाडेकरू, राज्याला न्याय्यपणे वागण्याचे आवाहन करण्याच्या नावाखाली, करारामध्ये एकतर्फी बदल करू शकत नाहीत, त्याचप्रमाणे राज्य देखील भाडेकरूंसोबत केलेल्या करारामध्ये एकतर्फी सुधारणा करू शकत नाही,” असे त्यात म्हटले आहे.
