मुंबई, बॉम्बे हाई कोर्ट ने रेडी रेकनर (आरआर) दर के आधार पर मुंबई के बांद्रा में लीज किराया बढ़ाने के महाराष्ट्र सरकार के फैसले को बरकरार रखा है, यह मानते हुए कि यह "मनमाना" नहीं था क्योंकि उपनगर एक उच्च श्रेणी का रियल एस्टेट क्षेत्र है।
हालांकि, न्यायमूर्ति बी पी कोलाबावाला और सोमशेखर सुंदरेसन की खंडपीठ ने कहा कि सरकार के प्रस्तावों के अनुसार किराया हर पांच साल में संशोधित नहीं किया जा सकता है और पट्टा समझौते के पूरे कार्यकाल के लिए किराया समान रहना होगा।
अदालत ने बांद्रा में कई हाउसिंग सोसायटियों द्वारा उन्हें दिए गए दीर्घकालिक पट्टों पर किराए को संशोधित करने के 2006, 2012 और 2018 के सरकारी प्रस्तावों को चुनौती देने वाली याचिकाओं का निपटारा किया।
अदालत ने कहा कि सोसायटी बांद्रा के प्रमुख स्थान पर जमीन के बड़े हिस्से का लगभग मुफ्त में आनंद ले रही है।
एचसी ने कहा, "अगर वास्तव में यह देखा जाए कि ये व्यक्ति उन्हें पट्टे पर दी गई सरकारी जमीन के लिए कितना भुगतान कर रहे हैं, तो इसे शायद ही अत्यधिक माना जा सकता है।"
इन प्रस्तावों के माध्यम से, सरकार ने देय पट्टा किराया निर्धारित करने के लिए आरआर को अपनाने का नीतिगत निर्णय लिया।
सोसायटियों ने दावा किया कि ये प्रस्ताव अवैध थे क्योंकि उन्होंने लीज रेंट को "400 से 1900 गुना" तक बढ़ाने की मांग की थी, जिसे उन्होंने अत्यधिक बताया।
हालाँकि, पीठ ने कहा कि सरकार द्वारा प्रस्तुत चार्ट के अनुसार, संशोधित पट्टा किराए के प्रति प्रत्येक सोसायटी की देनदारी अधिकतम 6,000 रुपये प्रति माह है और कुछ मामलों में 2,000 रुपये प्रति माह से भी कम है।
“जब कोई इन आंकड़ों को ध्यान में रखता है और विशेष रूप से इस तथ्य को ध्यान में रखता है कि याचिकाकर्ता समाजों की संपत्तियां बांद्रा बैंडस्टैंड (मुंबई में एक बहुत ही मांग वाला, उच्च अंत रियल एस्टेट क्षेत्र) में स्थित हैं, तो कोई भी इस वृद्धि को अत्यधिक, जबरन वसूली नहीं कह सकता है। और/या स्पष्ट रूप से मनमाना,'' उच्च न्यायालय ने कहा।
एचसी ने यह भी कहा कि 1951 से, जब उनके पट्टों का नवीनीकरण किया गया था, तब से समितियां तय किराया का भुगतान कर रही हैं।
अदालत ने कहा, "पैसे के मूल्य और मुद्रास्फीति (और इस तथ्य पर कि कोई संशोधन नहीं हुआ है) को ध्यान में रखते हुए, यह स्पष्ट हो जाता है कि इन पट्टेदारों ने 1981 में अपने पट्टे समाप्त होने के बाद भी 30 वर्षों तक इन सभी संपत्तियों का आनंद लिया और उनका मुफ्त में उपयोग किया।" कहा।
इन कारकों पर विचार करते हुए, पीठ ने कहा, यह शायद ही कहा जा सकता है कि संशोधित किराए में वृद्धि इतनी अधिक है और या स्पष्ट रूप से मनमानी है कि इसमें हस्तक्षेप की आवश्यकता होगी।
अदालत ने अपने आदेश में कहा, "यदि व्यक्ति किसी प्रमुख इलाके में जमीन के बड़े टुकड़े रखना चाहते हैं और इस विलासिता का आनंद लेना चाहते हैं, तो यह उचित है कि उन्हें इसके लिए उचित राशि का भुगतान करना होगा जो अब संशोधित राशि है।" .
अदालत ने कहा कि हालांकि कानून कहता है कि सरकार को अपने नागरिकों के साथ व्यवहार करने में निष्पक्ष और उचित होना चाहिए, लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि सरकार को दान करना चाहिए।
एचसी ने कहा, "हालांकि यह वास्तव में सच है कि सरकार को एक निजी जमींदार के रूप में कार्य नहीं करना चाहिए जहां लाभ मुख्य उद्देश्य होगा, फिर भी वह अपनी जमीन पर उचित रिटर्न की हकदार है।"
अदालत ने कहा कि मुंबई जैसे द्वीपीय शहर में जमीन की कमी है और जब कुछ समाज ऐसे सीमित संसाधनों पर कब्जा कर लेते हैं, तो उनसे लिया जाने वाला पट्टा किराया उनके आनंद के अनुरूप होना चाहिए।
हालाँकि, पीठ ने कहा कि प्रस्तावों में किराया संशोधन का प्रावधान पट्टा समझौते के विपरीत होगा और उस खंड को सरकारी प्रस्तावों से रद्द कर दिया।
इसमें कहा गया है, "जिस तरह पट्टेदार, राज्य से निष्पक्षता से कार्य करने के आह्वान की आड़ में, अनुबंध में एकतरफा संशोधन की मांग नहीं कर सकते, उसी तरह राज्य भी पट्टेदारों के साथ किए गए अनुबंध में एकतरफा संशोधन नहीं कर सकता।"
हालांकि, न्यायमूर्ति बी पी कोलाबावाला और सोमशेखर सुंदरेसन की खंडपीठ ने कहा कि सरकार के प्रस्तावों के अनुसार किराया हर पांच साल में संशोधित नहीं किया जा सकता है और पट्टा समझौते के पूरे कार्यकाल के लिए किराया समान रहना होगा।
अदालत ने बांद्रा में कई हाउसिंग सोसायटियों द्वारा उन्हें दिए गए दीर्घकालिक पट्टों पर किराए को संशोधित करने के 2006, 2012 और 2018 के सरकारी प्रस्तावों को चुनौती देने वाली याचिकाओं का निपटारा किया।
अदालत ने कहा कि सोसायटी बांद्रा के प्रमुख स्थान पर जमीन के बड़े हिस्से का लगभग मुफ्त में आनंद ले रही है।
एचसी ने कहा, "अगर वास्तव में यह देखा जाए कि ये व्यक्ति उन्हें पट्टे पर दी गई सरकारी जमीन के लिए कितना भुगतान कर रहे हैं, तो इसे शायद ही अत्यधिक माना जा सकता है।"
इन प्रस्तावों के माध्यम से, सरकार ने देय पट्टा किराया निर्धारित करने के लिए आरआर को अपनाने का नीतिगत निर्णय लिया।
सोसायटियों ने दावा किया कि ये प्रस्ताव अवैध थे क्योंकि उन्होंने लीज रेंट को "400 से 1900 गुना" तक बढ़ाने की मांग की थी, जिसे उन्होंने अत्यधिक बताया।
हालाँकि, पीठ ने कहा कि सरकार द्वारा प्रस्तुत चार्ट के अनुसार, संशोधित पट्टा किराए के प्रति प्रत्येक सोसायटी की देनदारी अधिकतम 6,000 रुपये प्रति माह है और कुछ मामलों में 2,000 रुपये प्रति माह से भी कम है।
“जब कोई इन आंकड़ों को ध्यान में रखता है और विशेष रूप से इस तथ्य को ध्यान में रखता है कि याचिकाकर्ता समाजों की संपत्तियां बांद्रा बैंडस्टैंड (मुंबई में एक बहुत ही मांग वाला, उच्च अंत रियल एस्टेट क्षेत्र) में स्थित हैं, तो कोई भी इस वृद्धि को अत्यधिक, जबरन वसूली नहीं कह सकता है। और/या स्पष्ट रूप से मनमाना,'' उच्च न्यायालय ने कहा।
एचसी ने यह भी कहा कि 1951 से, जब उनके पट्टों का नवीनीकरण किया गया था, तब से समितियां तय किराया का भुगतान कर रही हैं।
अदालत ने कहा, "पैसे के मूल्य और मुद्रास्फीति (और इस तथ्य पर कि कोई संशोधन नहीं हुआ है) को ध्यान में रखते हुए, यह स्पष्ट हो जाता है कि इन पट्टेदारों ने 1981 में अपने पट्टे समाप्त होने के बाद भी 30 वर्षों तक इन सभी संपत्तियों का आनंद लिया और उनका मुफ्त में उपयोग किया।" कहा।
इन कारकों पर विचार करते हुए, पीठ ने कहा, यह शायद ही कहा जा सकता है कि संशोधित किराए में वृद्धि इतनी अधिक है और या स्पष्ट रूप से मनमानी है कि इसमें हस्तक्षेप की आवश्यकता होगी।
अदालत ने अपने आदेश में कहा, "यदि व्यक्ति किसी प्रमुख इलाके में जमीन के बड़े टुकड़े रखना चाहते हैं और इस विलासिता का आनंद लेना चाहते हैं, तो यह उचित है कि उन्हें इसके लिए उचित राशि का भुगतान करना होगा जो अब संशोधित राशि है।" .
अदालत ने कहा कि हालांकि कानून कहता है कि सरकार को अपने नागरिकों के साथ व्यवहार करने में निष्पक्ष और उचित होना चाहिए, लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि सरकार को दान करना चाहिए।
एचसी ने कहा, "हालांकि यह वास्तव में सच है कि सरकार को एक निजी जमींदार के रूप में कार्य नहीं करना चाहिए जहां लाभ मुख्य उद्देश्य होगा, फिर भी वह अपनी जमीन पर उचित रिटर्न की हकदार है।"
अदालत ने कहा कि मुंबई जैसे द्वीपीय शहर में जमीन की कमी है और जब कुछ समाज ऐसे सीमित संसाधनों पर कब्जा कर लेते हैं, तो उनसे लिया जाने वाला पट्टा किराया उनके आनंद के अनुरूप होना चाहिए।
हालाँकि, पीठ ने कहा कि प्रस्तावों में किराया संशोधन का प्रावधान पट्टा समझौते के विपरीत होगा और उस खंड को सरकारी प्रस्तावों से रद्द कर दिया।
इसमें कहा गया है, "जिस तरह पट्टेदार, राज्य से निष्पक्षता से कार्य करने के आह्वान की आड़ में, अनुबंध में एकतरफा संशोधन की मांग नहीं कर सकते, उसी तरह राज्य भी पट्टेदारों के साथ किए गए अनुबंध में एकतरफा संशोधन नहीं कर सकता।"